Rédigé par Jordan Morineau, fondateur d'Expert Immo Pro, ancien dessinateur-métreur-deviseur et investisseur immobilier. Mis à jour le 27 octobre 2026. Taux par défaut mis à jour chaque mois.
Indiquez vos revenus, vos charges et la durée souhaitée : le simulateur calcule le montant que vous pouvez emprunter à 35 % d'endettement, la mensualité correspondante et le prix du bien accessible avec votre apport. Les taux par défaut sont ceux du mois, modifiables.
Chargement du simulateur…
Simulation indicative, sans valeur d'offre de prêt. Elle applique les règles du HCSF (35 % d'endettement assurance comprise, 25 ans maximum) et retient 70 % des loyers perçus (CAFPI). Chaque banque fait sa propre analyse. Taux par défaut : baromètre des taux du mois.
La banque part de vos revenus nets mensuels. Elle en retient 35 % au maximum pour l'ensemble de vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise. Elle déduit ensuite vos crédits en cours. Le reste correspond à la mensualité maximale du nouveau prêt. Selon le taux et la durée, cette mensualité donne le capital que vous pouvez emprunter.
Ces règles sont fixées par le Haut Conseil de stabilité financière, qui les a confirmées le 15 septembre 2026 : 35 % d'endettement au maximum et une durée de 25 ans au maximum (27 ans avec un différé dans le neuf ou pour de gros travaux). Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs dossiers chaque trimestre, surtout pour l'achat d'une résidence principale.
Au-delà du taux d'endettement, la banque regarde aussi votre reste à vivre, la stabilité de vos revenus et la tenue de vos comptes. Pour présenter un dossier solide, lisez comment préparer un dossier de crédit immobilier qui passe.
Pour calculer la mensualité d'un prix précis, utilisez notre simulation de prêt immobilier. Les taux du mois sont sur notre page taux crédit immobilier, et la construction du budget est détaillée dans notre guide du premier achat immobilier.
Multipliez vos revenus nets mensuels par 35 %, puis retirez vos crédits en cours : vous obtenez la mensualité maximale. Le simulateur en déduit le capital empruntable selon le taux, l'assurance et la durée.
Cela dépend du taux et de la durée. Avec les taux par défaut d'octobre 2026 et 0,30 % d'assurance, emprunter 200 000 € sur 25 ans demande une mensualité d'environ 1 060 €, soit environ 3 030 € de revenus nets mensuels sans autre crédit.
Oui. La plupart des banques les retiennent à 70 % pour tenir compte des périodes sans locataire et des charges.
Oui, de façon encadrée : chaque banque peut déroger aux règles pour 20 % de ses dossiers par trimestre. Ces dérogations vont surtout aux achats de résidence principale.
Une simulation donne un ordre de grandeur. Pour savoir quel budget vous pouvez vraiment viser, avec les bons frais et les bonnes aides, réservez un premier échange gratuit, ou découvrez l'accompagnement achat immobilier.
