Premier achat immobilier : le guide complet du primo-accédant

Rédigé par Jordan Morineau, fondateur d'Expert Immo Pro, ancien dessinateur-métreur-deviseur et investisseur immobilier. Mis à jour le 5 octobre 2026.

Un premier achat immobilier se prépare en 3 temps. D'abord votre budget réel, frais compris. Ensuite les aides réservées aux primo-accédants. Enfin la méthode pour choisir le bien sans vous laisser porter par l'émotion. Ce guide reprend les règles en vigueur en 2026 et les erreurs que l'on voit le plus souvent chez les acheteurs qui se lancent pour la première fois.

Êtes-vous primo-accédant ?

Au sens des aides publiques, vous êtes primo-accédant si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années (ministère de la Transition écologique). Vous pouvez donc l'être même si vous avez déjà été propriétaire par le passé, ou si vous possédez un bien locatif.

Ce statut compte : il ouvre droit au prêt à taux zéro et vous protège de certaines hausses de frais.

Étape 1 : calculer votre vrai budget

Le prix affiché n'est qu'une partie de la dépense. Prévoyez aussi :

• les frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf (Le Figaro Immobilier) ;
• les frais de garantie et de dossier du prêt ;
• les travaux, même légers, et l'équipement du logement ;
• une réserve de sécurité pour les imprévus des premiers mois.

Côté banque, vos mensualités, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, sur 25 ans au maximum. Le Haut Conseil de stabilité financière a confirmé ces règles en septembre 2026 (Journal de l'Agence).

Pour chiffrer votre projet, utilisez notre simulation de prêt immobilier : coût total, montant à emprunter et mensualité, avec les taux de crédit immobilier du mois.

Étape 2 : constituer votre apport

Aucune loi n'impose d'apport minimum. Dans les faits, les banques demandent le plus souvent de couvrir au moins les frais annexes, soit environ 10 % du prix (Capital). Un apport plus élevé améliore votre taux et rassure la banque.

L'apport peut venir de votre épargne, de votre épargne salariale, d'un plan ou compte épargne logement, ou d'une donation familiale. Dans ce dernier cas, faites-la établir correctement, avec l'aide du notaire si besoin.

Étape 3 : mobiliser les aides au premier achat

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ finance une partie de votre résidence principale sans intérêts, en complément de votre prêt principal. Il est soumis à des plafonds de revenus. Depuis le 1er avril 2025, il peut financer :

• un logement neuf, partout en France ;
• un logement ancien en zones détendues, à condition de réaliser des travaux importants (ministère du Logement).

Dans l'ancien, les travaux doivent représenter plus de 25 % du coût total de l'opération (ministère de la Transition écologique).

Le prêt Action Logement

Si vous êtes salarié d'une entreprise privée non agricole de 10 salariés et plus, vous pouvez emprunter jusqu'à 30 000 € à 1 % pour un achat dans le neuf, une construction ou l'achat d'un logement HLM, sous conditions de ressources (Action Logement).

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Le PAS est un prêt immobilier réservé aux ménages aux revenus modestes, pour acheter, faire construire ou faire des travaux dans votre résidence principale (service-public.fr).

Des frais de notaire épargnés par la hausse de 2025

Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever les droits de mutation, la principale composante des frais de notaire. Les primo-accédants en sont exemptés pour leur résidence principale (service-public.fr). La Sarthe a voté cette hausse à partir du 1er mai 2025 (Ouest-France) : si vous achetez pour la première fois dans le département, vérifiez avec votre notaire que l'exemption est bien appliquée.

Étape 4 : choisir le bon bien

Pour un premier achat, le bon bien est celui qui reste adapté à votre vie dans 5 à 10 ans. Avant de visiter, posez-vous trois questions :

1. Combien de temps vais-je y vivre ? Revendre trop tôt fait souvent perdre de l'argent, à cause des frais d'achat.
2. Quelle surface et quel secteur pour ma vie de demain ? Pensez enfant, télétravail, trajets.
3. Quels travaux puis-je vraiment assumer ? En budget, en temps et en compétences.

Pendant les visites, regardez au-delà de la décoration : structure, toiture, humidité, électricité, chauffage et DPE. Un bien affiché au bon prix peut cacher des travaux lourds. Faites chiffrer tout ce qui vous inquiète avant de faire une offre.

Étape 5 : sécuriser chaque signature

Pour une première fois, deux documents demandent toute votre attention :

• le compromis de vente : vérifiez la condition suspensive de prêt (montant, taux maximum, durée), les diagnostics annexés et la date prévue de la vente. Vous disposez ensuite de 10 jours pour vous rétracter (service-public.fr) ;
• l'offre de prêt : vous ne pouvez l'accepter qu'après un délai de réflexion de 10 jours (service-public.fr). Profitez-en pour vérifier le coût total du crédit et l'assurance.

Bon à savoir : depuis le 1er septembre 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment et sans frais, grâce à la loi Lemoine (economie.gouv.fr).

Pour le déroulé complet, du projet à la remise des clés, lisez notre guide Les 12 étapes d'un achat immobilier.

Les 6 erreurs les plus fréquentes au premier achat

Questions fréquentes

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