Rédigé par Jordan Morineau, fondateur d'Expert Immo Pro, ancien dessinateur-métreur-deviseur et investisseur immobilier. Mis à jour le 5 octobre 2026.
Le compromis de vente engage l'acheteur comme le vendeur : juridiquement, il vaut vente (notaires.fr). Une fois le délai de rétractation passé, vous ne pouvez plus revenir en arrière sans conséquence, sauf si une condition suspensive n'est pas remplie. Voici les 15 points à contrôler avant de signer, regroupés en 4 familles : le bien, les conditions, l'argent et les documents.
Vous avez reçu un projet de compromis ? Faites-le relire avant de signer.
Prendre un premier échange gratuitVérifiez les noms, l'état civil et la situation de chaque vendeur. Si le bien appartient à plusieurs personnes (couple, indivision, succession), tous les propriétaires doivent signer ou être représentés.
L'adresse, les références cadastrales, les surfaces, les annexes (cave, garage, parking, jardin) et les lots de copropriété doivent correspondre à ce que vous avez visité. Un garage « oublié » dans l'acte ne vous est pas vendu.
Pour un lot de copropriété, la superficie privative doit être indiquée. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, vous pouvez demander une baisse du prix, dans un délai d'un an après la signature de l'acte authentique (UNPI).
Si une cuisine équipée ou des meubles sont inclus, faites-les lister et chiffrer à leur valeur réelle. La liste évite les mauvaises surprises le jour de la remise des clés.
C'est votre principale protection. Vérifiez le montant emprunté, la durée maximale et le taux maximum inscrits : ils doivent correspondre à votre plan de financement réel. La condition ne peut pas être prévue pour moins d'un mois (ANIL). Notez aussi le délai dont vous disposez pour déposer vos demandes de prêt.
Selon votre projet, faites ajouter les conditions utiles : obtention d'un permis de construire, vente de votre bien actuel, absence de servitude grave ou de préemption. Une condition qui n'est pas écrite ne vous protège pas.
Vérifiez la date limite de signature de l'acte authentique. Elle doit laisser assez de temps pour obtenir le prêt, et rester compatible avec votre préavis de location ou la vente de votre logement.
Il n'est pas obligatoire dans un compromis, mais il est d'usage de verser entre 5 % et 10 % du prix sur le compte séquestre du notaire (Fourez Notaires). Il se verse à la fin du délai de rétractation, jamais avant (service-public.fr). Ne remettez jamais cette somme directement au vendeur.
La plupart des compromis prévoient une indemnité si l'une des parties renonce sans motif valable, souvent fixée à 10 % du prix (Le Figaro Immobilier). Lisez-la attentivement : elle s'applique aussi au vendeur qui se retire.
Vérifiez qui paie quoi : frais de notaire, honoraires d'agence (à la charge du vendeur ou de l'acheteur), taxe foncière de l'année et, en copropriété, les travaux déjà votés.
Notaire, compromis, acte de vente : tout est expliqué dans le Guide 5 — Notaire & sécurité juridique.
Découvrir le guideIl doit être complet : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques et assainissement, selon l'âge et la situation du bien. Pour une maison classée E, F ou G, un audit énergétique est aussi obligatoire (service-public.fr). Lisez les conclusions, pas seulement les étiquettes.
Si la maison n'est pas raccordée au tout-à-l'égout, le diagnostic de l'installation autonome est indispensable. En cas de non-conformité, c'est à vous de faire les travaux, dans un délai d'un an après la signature de l'acte (Assemblée nationale). Faites chiffrer ces travaux avant de signer : ils peuvent peser dans la négociation.
En appartement, le vendeur doit vous remettre au plus tard à la signature les documents de la copropriété (ANIL) :
Les procès-verbaux révèlent les travaux à venir et les conflits en cours.
Si le vendeur a fait des travaux (extension, véranda, toiture, assainissement), demandez les autorisations d'urbanisme et les factures des entreprises, avec leurs attestations d'assurance décennale. Vous en aurez besoin en cas de malfaçon.
Vérifiez comment le compromis vous sera notifié. Après la signature, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter, sans motif et sans frais (service-public.fr). Si un document obligatoire manquait à la signature, parlez-en au notaire : cela peut avoir une incidence sur ce délai.
Oui. Tant que rien n'est signé, chaque clause peut être discutée : conditions suspensives, dates, montant du dépôt de garantie, liste du mobilier. Demandez le projet de compromis quelques jours avant la signature pour le relire calmement.
Les deux sont possibles. Un compromis rédigé par un notaire est en général plus complet, notamment sur les vérifications d'urbanisme et de copropriété. Vous pouvez aussi choisir votre propre notaire, sans surcoût : les deux notaires se partagent les honoraires.
Si vous avez demandé un prêt conforme aux conditions du compromis et qu'il est refusé, la condition suspensive joue : la vente est annulée et votre dépôt de garantie vous est rendu. Conservez les refus écrits des banques.
Non, sauf si une condition suspensive n'est pas remplie. Après le délai de rétractation, renoncer sans motif valable vous expose à la clause pénale et à la perte du dépôt de garantie.
Expert Immo Pro relit votre compromis avec vous, repère les clauses à risque et vous aide à les faire corriger avant la signature. Découvrez l'accompagnement achat immobilier ou réservez votre premier échange gratuit.
