Rédigé par Jordan Morineau, fondateur d'Expert Immo Pro, ancien dessinateur-métreur-deviseur et investisseur immobilier. Mis à jour le 5 octobre 2026.
Acheter un logement se fait en 12 étapes : vous définissez votre projet, vous signez le compromis, puis l'acte chez le notaire. Entre la première visite et la remise des clés, il faut en général compter 3 à 6 mois. Chaque étape comporte des délais légaux et des points de vigilance. Ce guide vous les présente dans l'ordre, pour que vous sachiez toujours où vous en êtes et ce qui vient ensuite.
Vous préparez votre premier achat ? Recevez gratuitement le mini-guide Expert Immo Pro : les erreurs les plus coûteuses et comment les éviter.
Recevoir le mini-guide1
Définir votre projet
2
Calculer votre budget
3
Préparer votre financement
4
Chercher le bien
5
Visiter et analyser
6
Faire une offre et négocier
7
Signer le compromis
8
Utiliser le délai de rétractation
9
Obtenir votre prêt
10
Assurer le prêt et le logement
11
Préparer la vente définitive
12
Signer l'acte et recevoir les clés
Les durées sont indicatives. Elles varient selon votre financement, le bien et la disponibilité des intervenants.
Avant toute visite, écrivez noir sur blanc ce que vous cherchez :
Un projet flou fait perdre du temps et pousse à acheter sur un coup de cœur. Fixez aussi votre horizon : combien de temps comptez-vous rester dans ce logement ? Cette réponse change le type de bien qui vous convient.
Votre budget total ne se limite pas au prix affiché. Il comprend :
Côté crédit, les banques appliquent les règles du Haut Conseil de stabilité financière : vos mensualités, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, sur 25 ans au maximum. Ces règles ont été confirmées en septembre 2026 (Journal de l'Agence).
Rencontrez votre banque ou un courtier avant de visiter. Une simulation ou un accord de principe vous donne une enveloppe réaliste. Elle rassure aussi le vendeur quand vous ferez une offre.
Avant ce rendez-vous, faites une première simulation de prêt immobilier et consultez les taux de crédit immobilier du mois.
Vérifiez aussi votre éligibilité aux aides. Le prêt à taux zéro (PTZ) est réservé aux primo-accédants et finance le neuf partout en France, ainsi que l'ancien avec travaux dans certaines zones (ministère du Logement).
C'est votre premier achat ? Toutes les aides et les règles propres aux primo-accédants sont dans notre guide du premier achat immobilier.
Combinez plusieurs canaux : portails d'annonces, agences locales, notaires, réseau personnel. Créez des alertes avec vos critères de l'étape 1, et notez les prix au mètre carré des biens comparables. Vous en aurez besoin pour négocier.
Une visite sert à vérifier, pas à rêver. Contrôlez :
Demandez les diagnostics dès la première visite sérieuse. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est le plus important pour estimer vos futures factures et les travaux à prévoir.
Retour d'expérience
« Lors d'une recherche pour un projet locatif, je me suis positionné sur un ensemble immobilier en plein centre de Coulaines (72) : un immeuble de trois logements avec dépendances et hangar, plus de 400 m², très bien placé et à un bon rapport qualité-prix. Sur l'annonce et sur le papier, c'était le bien parfait, avec une bonne rentabilité. Pendant la visite, je chiffrais les travaux au fur et à mesure pour vérifier qu'ils restaient dans l'enveloppe prévue. En fin de visite, j'ai remarqué quelques taches sur la charpente : de la mérule, encore à un stade débutant, mais présente à plusieurs endroits. L'agent immobilier ne l'avait pas vue. D'un coup, c'était environ 20 000 € de plus au budget travaux, et un chantier rallongé d'autant. Ma règle depuis : inspecter systématiquement la charpente, les combles et les zones humides, et faire venir un professionnel au moindre doute, avant toute offre. »
Faites votre offre par écrit. Indiquez le prix proposé, sa durée de validité et votre mode de financement. Appuyez la négociation sur des faits : prix des ventes comparables, travaux chiffrés, DPE, durée de mise en vente. Une offre acceptée par écrit engage le vendeur, mais c'est l'avant-contrat qui fixe les conditions de la vente.
Préparez chaque étape avec le Guide 1 — Développement personnel & processus d'achat, ou la collection complète des 9 guides.
Découvrir les guidesL'avant-contrat fixe le prix, la date prévue de la vente et les conditions suspensives. Le vendeur doit y annexer le dossier de diagnostic technique (DDT) (service-public.fr). Si vous financez l'achat par un crédit, la condition suspensive d'obtention du prêt est obligatoire. Elle ne peut pas durer moins d'un mois (ANIL).
Vérifiez que les montants, le taux maximum et la durée du prêt inscrits au compromis correspondent bien à votre situation réelle.
Avant de signer, passez en revue les 15 points à vérifier dans un compromis de vente.
Après la signature, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter, sans justification et sans frais (service-public.fr). Si la promesse prévoit un acompte, il se verse à la fin de ce délai (service-public.fr). Profitez de ces 10 jours pour relire chaque clause à tête reposée.
Déposez vos demandes de prêt rapidement, dans le délai prévu au compromis. Quand la banque vous envoie son offre, vous avez un délai de réflexion de 10 jours, qui ne peut pas être réduit. Vous pouvez accepter l'offre au plus tôt le 11e jour, et la banque doit maintenir ses conditions pendant au moins 30 jours (service-public.fr).
L'assurance emprunteur pèse lourd dans le coût total du crédit. Comparez les offres : vous n'êtes pas obligé de prendre celle de votre banque, à garanties équivalentes. Souscrivez aussi l'assurance habitation, qui prend effet le jour de la signature de l'acte. Le notaire vous demandera l'attestation.
Les taux d'assurance emprunteur moyens par âge sont présentés sur notre page taux crédit immobilier.
Entre le compromis et l'acte, le notaire vérifie la situation du bien et du vendeur, ainsi que les éventuels droits de préemption. Il rassemble aussi les pièces du dossier. Comptez en général 2 à 3 mois. Quelques jours avant la signature, faites une dernière visite pour vérifier que le logement est dans l'état prévu et qu'il est libre.
Le jour de la signature, le notaire lit l'acte authentique. Les fonds sont versés par son intermédiaire et vous recevez les clés : vous êtes propriétaire. Le notaire vous remet ensuite une attestation de propriété, puis le titre définitif après publication au service de la publicité foncière.
Comptez en général 3 à 6 mois entre le début de la recherche active et la remise des clés. Entre le compromis et l'acte authentique, il s'écoule souvent 2 à 3 mois, le temps d'obtenir le prêt et de laisser le notaire préparer le dossier.
Oui, pendant le délai de rétractation de 10 jours, sans motif ni frais. Après ce délai, vous ne pouvez renoncer sans pénalité que si une condition suspensive n'est pas remplie, par exemple un refus de prêt.
S'il est prévu par la promesse de vente, l'acompte se verse à la fin du délai de rétractation. Il est en général conservé par le notaire, puis déduit du prix le jour de la vente.
Ce n'est pas obligatoire. Un accompagnement indépendant vous aide surtout à éviter les erreurs coûteuses : bien mal évalué, travaux sous-estimés, financement fragile, clauses défavorables. Expert Immo Pro vous suit de A à Z, de la définition du projet jusqu'à la remise des clés.
Expert Immo Pro accompagne les acheteurs de la Sarthe, de la Mayenne et du Maine-et-Loire, du projet à la remise des clés. Découvrez l'accompagnement achat immobilier ou réservez votre premier échange gratuit.
