Condition suspensive de prêt : comment elle vous protège, et quand elle ne vous protège plus

Rédigé par Jordan Morineau, fondateur d'Expert Immo Pro, ancien dessinateur-métreur-deviseur et investisseur immobilier. Mis à jour le 27 octobre 2026.

Vous signez un compromis de vente alors que votre crédit n'est pas encore accordé. La condition suspensive d'obtention de prêt est la clause qui vous permet de renoncer à l'achat sans pénalité si la banque refuse de vous financer. Encore faut-il qu'elle soit bien rédigée, et que vous respectiez vos propres engagements. Voici ce que dit la loi, ce qu'il faut vérifier dans la clause et les erreurs qui font perdre le dépôt de garantie.

Ce que dit la loi

Quand le compromis ou la promesse de vente indique que le prix sera payé, même en partie, à l'aide d'un prêt immobilier, l'acte est automatiquement conclu sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt (article L313-41 du Code de la consommation). Trois règles sont fixées par ce texte :

• une durée minimale d'un mois à compter de la signature de l'acte ;
• un remboursement intégral : si le prêt n'est pas obtenu, toute somme versée d'avance par l'acheteur lui est « immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité » ;
• une protection automatique : elle s'applique même si la clause est mal rédigée, dès lors que l'acte mentionne un financement par crédit.

Cette protection concerne l'achat d'un logement, d'un local mixte (professionnel et habitation) ou d'un terrain à bâtir, par un particulier qui emprunte auprès d'un professionnel du crédit (Notaires de France).

Ce que la clause doit préciser

La loi n'impose qu'une durée minimale. En pratique, la clause fixe les caractéristiques du prêt que vous devez demander (Service Public) :

Le piège du taux maximal. Ce taux doit être réaliste. Fixé trop bas, aucune banque ne pourra vous l'accorder, mais vous ne pourrez pas non plus demander plus sans risque (voir plus bas). Fixé trop haut, il vous oblige à accepter une offre chère. Le bon réflexe est de partir des taux du mois pour la durée visée, et de prévoir une petite marge.

Le piège du montant. Le montant indiqué est un plafond, pas un objectif : vous pouvez finalement emprunter moins (Congrès des notaires). Vérifiez-le avant de signer avec le simulateur de prêt et votre capacité d'emprunt.

Quand la condition est-elle remplie ?

La condition est remplie dès qu'une banque vous fait une offre de prêt ferme et sans réserve conforme aux caractéristiques prévues dans le compromis, même si vous ne l'avez pas encore acceptée (Notaires de France).

Un simple accord de principe ne suffit pas (Service Public). La Cour de cassation a jugé que la condition est défaillie si seul un accord de principe est obtenu avant la date limite, même si l'offre ferme arrive après (Cass. 1re civ., 14 janvier 2010, n° 08-21.520).

Une fois l'offre reçue, la loi vous impose un délai de réflexion : vous ne pouvez l'accepter que 10 jours après l'avoir reçue, et la banque doit maintenir ses conditions pendant au moins 30 jours (article L313-34 du Code de la consommation). Prévoyez-le dans votre calendrier jusqu'à la signature chez le notaire.

En cas de refus de prêt

Si vous n'obtenez pas votre prêt dans le délai, après avoir fait des demandes conformes à la clause :

1. la vente n'a pas lieu ;
2. vous récupérez sans pénalité les sommes versées à la signature, dépôt de garantie ou indemnité d'immobilisation (Service Public) ;
3. vous devez informer le vendeur et le notaire dans les formes et délais prévus, et leur transmettre les attestations de refus des banques.

Demandez à chaque banque une attestation de refus écrite, datée, qui reprend le montant, la durée et le taux demandés. C'est votre preuve que la demande était conforme.

Les erreurs qui font perdre la protection

Le Code civil prévoit que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement » (article 1304-3 du Code civil). Concrètement, si le refus vient de votre fait, le juge considère que vous avez obtenu le prêt. La vente est alors due, et le vendeur peut garder le dépôt de garantie ou réclamer la clause pénale.

Les cas jugés sont nombreux :

• Demander un montant plus élevé que celui prévu au compromis : la condition a été réputée accomplie et l'acheteur condamné à payer la clause pénale (Cass. 3e civ., 16 janvier 2013, n° 11-26.557).
• Demander une durée différente : des acheteurs qui avaient demandé un prêt sur 10 ans, alors que le compromis prévoyait 20 ans, ont perdu leur dépôt de garantie (Cass. 1re civ., 22 juin 2017, n° 16-16.672).
• Ne pas pouvoir prouver ses démarches : c'est à l'acheteur de prouver qu'il a demandé un prêt conforme aux caractéristiques du compromis (Cass. 3e civ., 16 décembre 2014, n° 13-21.930).

À l'inverse, dès que l'acheteur prouve avoir déposé au moins une demande conforme, c'est au vendeur de démontrer qu'il a empêché l'obtention du prêt (Cass. 3e civ., 17 octobre 2019, n° 17-21.859).

Acheter sans prêt : la mention manuscrite

Si vous achetez comptant, le compromis doit porter une mention écrite de votre main par laquelle vous reconnaissez que, si vous recourez finalement à un prêt, vous ne pourrez pas bénéficier de cette protection (article L313-42 du Code de la consommation). Sans cette mention, et si un prêt est finalement demandé, le compromis est considéré comme conclu sous condition suspensive. Ne renoncez à cette protection que si votre financement est réellement disponible.

Votre check-list avant de signer

• Le montant maximal couvre-t-il le prix, les frais de notaire et les travaux financés ?
• Le taux maximal est-il cohérent avec les taux actuels pour votre durée ?
• Le délai laisse-t-il le temps d'obtenir une offre ferme, et pas seulement un accord de principe ?
• Les obligations imposées (nombre de banques, délais de dépôt, preuves) sont-elles tenables ?
• Votre dossier de crédit est-il prêt à être déposé dès la signature ?

Pour le reste du compromis, consultez les 15 points à vérifier avant de signer et les 12 étapes d'un achat immobilier.

Questions fréquentes

Cet article donne une information générale et ne remplace pas le conseil de votre notaire, qui reste votre interlocuteur pour la rédaction et la lecture du compromis.